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Mängel in Eigentumswohnungen, Hemmnisse bei der energetischen Sanierung





Sie sind stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung und stellen im Winter fest, dass sich die Wohnung nur schlecht beheizen lässt. Die Fenster sind undicht, Sie hören jedes Wort aus der Nachbarwohnung, die Wände sind kalt oder sie stellen in Ihrer Dachgeschosswohnung fest, dass es aus den Steckdosen zieht.


Da aber Fenster (mit wenigen Ausnahmen) und die Hüllflächen der Wohnung (Wände und Wärmedämmung) nicht in Ihrem Eigentum stehen, sondern Gemeinschaftseigentum sind, informieren Sie die Verwaltung.

Und damit beginnt dann häufig die Odysee ... keiner kennt sich so richtig aus, viele Verwaltungen haben keine Mitarbeiter mit der notwendigen Ausbildung oder Erfahrung. Die Ausgabe für einen Fachmann oder einen Sachverständigen scheut man und so passiert dann erst mal lange nichts. 


Im vergangenen Jahr wurde ich mehrfach von Wohnungseigentümern beauftragt, da sie Mängel an Fenstern, den Außenwänden und der Dachdämmung festgestellt hatten.

Auf dem nachfolgenden Bild sehen Sie eine Wand in der Wohnung eines Kunden. Im Rahmen meines Beratungs- und Prüfungsauftrages habe ich die unten rechts im Bild sichtbare Steckdose ausgebaut und stellte starke Zugluft fest.



Auf mein Anraten hin, ließ der Eigentümer dann an einer Stelle die Rigipswand öffnen , so dass man hinter den Trempel gelangen konnte.



Die Rückseite der Rigispwand sah so aus:



Keine Wärmedämmung!

Aber wie war das bei der Sanierung in den 1990er Jahren gedacht? Wie sollte der bauliche Wärmeschutz gewährleistet werden?
Dies sehen Sie auf dem nächsten Bild:




Unten im Bild sehen Sie die alte Dielung und darüber die Zwischensparrendämmung, die den Wärmeschutz des Daches gewährleisten sollte, aber nicht nur mangel- und lückenhaft ausgeführt ist, sondern sich auch an mehreren Stellen gelockert hat. 
Die Folge waren Temperaturen von unter 0°C im Winter in diesem "Warmdach".

Die Rigipsplatte trennte die beheizte Wohnung zu Außentemperaturen unter 0°C ab. Das dies nicht gut gehen kann, ist sicher jedem klar.

Ich habe daraufhin anhand des U-Wertes der Rigipsplatten Oberflächentemperaturen errechnet und dem Eigentümer eine schriftliche Stellungnahme zukommen lassen.
Diese wurde in der Eigentümerversammlung als "Schwachsinn" von der Verwaltung und anderen Eigentümern abgetan. Das war´s. Mehr ist nicht passiert.

Bauphysik und fachliche Erwägungen spielten keine Rolle und wurden ignoriert.

Dieser Fall zeigt sehr deutlich wie fahrlässig und falsch Verwaltungen und Eigentümer mit Mängeln umgehen. Dies kann zu erheblichen Schäden - Ausfall von Kondensat, Durchfeuchtung von Bauteilen, Schimmelpilzwachstum - und hohen Heizkosten führen.

Weitere Probleme bei der Feststellung und Sanierung von Mängeln in Eigentumswohnungen:

Der zeitliche Verzug, da größere Maßnahmen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden müssen, kann es ein Jahr und länger dauern, bis der Beschluss gefällt ist und der Auftrag durch die Verwaltung ausgelöst wird. 

Auch wenn eine Maßnahme aus Sicht eines oder mehrerer Eigentümer oder der Verwaltung notwendig ist, kann es zur Ablehnung durch die Versammlung kommen.

Da die Verwaltungen für den oft großen Zeitaufwand für die Vorbereitung und Durchführung von Maßnahmen z.B. der Verbesserung des Wärmeschutzes, nicht oder nur unzureichend bezahlt werden, ist das Interesse natürlich nicht groß.
Mitunter ist es nötig einen Sachverständigen zu bestellen, andere Eigentümer vom Sinn der Maßnahme zu überzeugen und die Finanzierung der Maßnahme zu planen.

Bei den Berliner Energietagen wurde auf einem Fachforum des Dachverbandes der deutschen Immobilienverwalter DDIV darauf hingewiesen, dass auf Grund der genannten Hemmnisse die Sanierungsrate in WEGs deutlich unter dem Durchschnitt in Deutschland liegt. 
Sie finden den Vortrag "Scheitert die Energiewende an WEG?" von Martin Kaßler
auf der Website des DDIV unter Berliner Energietage Vortrag Kassler


Das heißt: In Wohnungseigentümergemeinschaften wird weniger saniert, als in Mietshäusern oder Gebäuden von Genossenschaften. So kommt es zum Sanierungsstau, hohen Heizkosten und evtl. sogar zur Folgeschäden durch unterlassene Sanierungen.

Schauen Sie daher genau hin, bevor Sie eine Wohnung kaufen. Lassen Sie sich beraten und nehmen Sie sich Zeit für die genaue Prüfung, damit Sie keine Überraschungen erleben.

Herzliche Grüße

Ihr Götz Autenrieth










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