Sonntag, 31. Mai 2015

Fehler in Heizkostenabrechnungen



Die meisten Abrechnungen für 2014, die jetzt so langsam eintreffen, sehen eigentlich recht gut aus. Auf Grund des milden Wetters und der gesunkenen Energiepreise sind die Kosten häufig niedriger als in 2013.

Trotzdem lohnt sich eine genauere Betrachtung... vermehrt tauchen Fehler in Heizkostenabrechnungen auf, die auf den ersten Blick nicht gleich erkennbar sind.

Nachstehend ein Beispiel:



Was fällt auf?

Zuerst einmal der hohe Preis für Fernwärme: Für 854.800 kWh werden € 90.414,09, entsprechend 10,6 c pro kWh, berechnet.
In Berlin lagen die Kosten für Fernwärme in 2013 (die gezeigte Abrechnung betrifft das Jahr 2013) aber nur bei ca. 8 bis 9 c pro kWh. Dadurch entstehen in dieser Abrechnung Mehrkosten für die Nutzer von fast € 20.000,- !

Außerdem wird in der Aufteilung der Kosten auf die Nutzer auf den Folgeseiten dann ausgeführt, dass insgesamt knapp 40.000 Einheiten erfasst, also von den Ableseeinrichtungen an den Heizkörpern abgelesen wurden.
Da die elektronischen Heizkostenverteiler nach Angaben der Messdienstunternehmen  mittlerweile recht genau arbeiten, wird z.B. zur Berechnung der Rohrwärme nach VDI 2077 (die in manchen Abrechnungen Anwendung findet) davon ausgegangen, dass eine erfasste Einheit ca. 1 kWh Wärme entspricht.
Somit entsprechen die erfassten 40.000 Einheiten einer Erfassungsrate von unter 5%; das bedeutet, dass nur 5% der Wärme nach Verbrauch abgerechnet werden.

Eine derartig niedrige Erfassungsrate bedeutet, dass nur ein sehr geringer Anteil der Heizkosten vom Nutzer zu beeinflussen ist und widerspricht damit den Vorgaben der Heizkostenverordnung, die vorschreibt, dass mindestens 50% der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Die Ermittlung der Ursache erfordert meist  eine umfangreiche Prüfung der Unterlagen, der Heizungsanlage und der Gegebenheiten vor Ort.
Nach meiner Erfahrung sind folgende Punkte häufig ursächlich für eine niedrige Erfassungrate:

- Fehler bei der Ermittlung der Leistung der Heizkörper und folglich eine falsche Kalibrierung der Heizkostenverteiler. Die Leistung (=Wärmeabgabe) eines Heizkörpers wird von mehreren Faktoren beeinflusst: Neben Größe und Modell ist die Einbausituation zu berücksichtigen (eine Verkleidung oder Abdeckung durch eine Kensterbank bremst den Luftstrom), außerdem die Lage der Wohnung. Wenn Sie in der obersten Etage wohnen, ist die Temperatur des Heizwassers u.U. niedriger als in den näher an der Heizanlage befindlichen Wohnungen. Oder die Durchströmung des Heizkörpers ist zu gering (wurde ein hydraulischer Abgleich durchgeführt, der die Wärmeverteilung optimiert?).

- hohe Rohrwärmeverluste, z.B. durch nicht gedämmte Heizungsrohre oder Leerstand

- Fehler bei der Auteilung der Verbräuche auf verschiedene Gebäudeteile oder Heizkreise (z.B. Fußbodenheizung und Heizkörper)

Im nachstehenden Beispiel werden 301.013 kWh Gas verbraucht:





Davon wird der Anteil Warmwasser abgezogen, der nach der Heizkostenverordnung mit 70.830 kWh (entsprechend 23,53% = € 5.722,02) berechnet wurde. Die verbleibenden Heizkosten von € 18.053,23 werden mit (30/70) nach Wohnfläche und Verbrauch verteilt.




Zusammenfassung der beiden Bilder: 

Von 301.013 kWh sind70.830 kWh für Warmwassererwärmung abzuziehen. Es verbleiben 230.183 kWh. Würde man nun noch die unten genannten 20% für Verluste in der Gasheizung abziehen, käme man sogar auf eine Erfassungsrate von über 100% (214.015 Einheiten).

Die Ursache für die sehr hohe Erfassungsrate kann in der Berechnung der für die Warmwasserbereitung benötigten Energiemenge nach Heizkostenverordnung liegen. Die Berechnung liefert in der Regel höhere Werte, als ein gemessener Verbrauch.
Da die gezeigte Abrechnung aus 2013 stammt, war die Berechnung noch zulässig. Ab 2014 müssen Wärmemengenzähler eingebaut sein, die den Energiebedarf für die Wassererwärmung messen.

Schauen Sie einmal in Ihrer Abrechnung nach, wie hoch dort die Erfassungsrate, also das Verhältnis zwischen der verbrauchten/berechneten Wärme (Fernwärme, Gas oder Öl) und der erfassten ist.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei einer Gas- oder Ölheizung der Verlust in der Heizung und außerdem der Anteil für die Warmwassererzeugung abgezogen werden muss.
Die Verluste in der Heizung können überschlägig mit 20% angesetzt werden; der Anteil für Warmwasser wird in der Abrechnung ausgewiesen.

Liegt die Erfassungsrate unter 30% oder sind Ihre Heizkosten stark gestiegen, sollten Sie bei Ihrer Hausverwaltung nachfragen.



Gerne können Sie Fragen an mich richten unter info@goetzautenrieth.de





Sonntag, 3. Mai 2015

Mängel in Eigentumswohnungen, Hemmnisse bei der energetischen Sanierung





Sie sind stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung und stellen im Winter fest, dass sich die Wohnung nur schlecht beheizen lässt. Die Fenster sind undicht, Sie hören jedes Wort aus der Nachbarwohnung, die Wände sind kalt oder sie stellen in Ihrer Dachgeschosswohnung fest, dass es aus den Steckdosen zieht.


Da aber Fenster (mit wenigen Ausnahmen) und die Hüllflächen der Wohnung (Wände und Wärmedämmung) nicht in Ihrem Eigentum stehen, sondern Gemeinschaftseigentum sind, informieren Sie die Verwaltung.

Und damit beginnt dann häufig die Odysee ... keiner kennt sich so richtig aus, viele Verwaltungen haben keine Mitarbeiter mit der notwendigen Ausbildung oder Erfahrung. Die Ausgabe für einen Fachmann oder einen Sachverständigen scheut man und so passiert dann erst mal lange nichts. 


Im vergangenen Jahr wurde ich mehrfach von Wohnungseigentümern beauftragt, da sie Mängel an Fenstern, den Außenwänden und der Dachdämmung festgestellt hatten.

Auf dem nachfolgenden Bild sehen Sie eine Wand in der Wohnung eines Kunden. Im Rahmen meines Beratungs- und Prüfungsauftrages habe ich die unten rechts im Bild sichtbare Steckdose ausgebaut und stellte starke Zugluft fest.



Auf mein Anraten hin, ließ der Eigentümer dann an einer Stelle die Rigipswand öffnen , so dass man hinter den Trempel gelangen konnte.



Die Rückseite der Rigispwand sah so aus:



Keine Wärmedämmung!

Aber wie war das bei der Sanierung in den 1990er Jahren gedacht? Wie sollte der bauliche Wärmeschutz gewährleistet werden?
Dies sehen Sie auf dem nächsten Bild:




Unten im Bild sehen Sie die alte Dielung und darüber die Zwischensparrendämmung, die den Wärmeschutz des Daches gewährleisten sollte, aber nicht nur mangel- und lückenhaft ausgeführt ist, sondern sich auch an mehreren Stellen gelockert hat. 
Die Folge waren Temperaturen von unter 0°C im Winter in diesem "Warmdach".

Die Rigipsplatte trennte die beheizte Wohnung zu Außentemperaturen unter 0°C ab. Das dies nicht gut gehen kann, ist sicher jedem klar.

Ich habe daraufhin anhand des U-Wertes der Rigipsplatten Oberflächentemperaturen errechnet und dem Eigentümer eine schriftliche Stellungnahme zukommen lassen.
Diese wurde in der Eigentümerversammlung als "Schwachsinn" von der Verwaltung und anderen Eigentümern abgetan. Das war´s. Mehr ist nicht passiert.

Bauphysik und fachliche Erwägungen spielten keine Rolle und wurden ignoriert.

Dieser Fall zeigt sehr deutlich wie fahrlässig und falsch Verwaltungen und Eigentümer mit Mängeln umgehen. Dies kann zu erheblichen Schäden - Ausfall von Kondensat, Durchfeuchtung von Bauteilen, Schimmelpilzwachstum - und hohen Heizkosten führen.

Weitere Probleme bei der Feststellung und Sanierung von Mängeln in Eigentumswohnungen:

Der zeitliche Verzug, da größere Maßnahmen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden müssen, kann es ein Jahr und länger dauern, bis der Beschluss gefällt ist und der Auftrag durch die Verwaltung ausgelöst wird. 

Auch wenn eine Maßnahme aus Sicht eines oder mehrerer Eigentümer oder der Verwaltung notwendig ist, kann es zur Ablehnung durch die Versammlung kommen.

Da die Verwaltungen für den oft großen Zeitaufwand für die Vorbereitung und Durchführung von Maßnahmen z.B. der Verbesserung des Wärmeschutzes, nicht oder nur unzureichend bezahlt werden, ist das Interesse natürlich nicht groß.
Mitunter ist es nötig einen Sachverständigen zu bestellen, andere Eigentümer vom Sinn der Maßnahme zu überzeugen und die Finanzierung der Maßnahme zu planen.

Bei den Berliner Energietagen wurde auf einem Fachforum des Dachverbandes der deutschen Immobilienverwalter DDIV darauf hingewiesen, dass auf Grund der genannten Hemmnisse die Sanierungsrate in WEGs deutlich unter dem Durchschnitt in Deutschland liegt. 
Sie finden den Vortrag "Scheitert die Energiewende an WEG?" von Martin Kaßler
auf der Website des DDIV unter Berliner Energietage Vortrag Kassler


Das heißt: In Wohnungseigentümergemeinschaften wird weniger saniert, als in Mietshäusern oder Gebäuden von Genossenschaften. So kommt es zum Sanierungsstau, hohen Heizkosten und evtl. sogar zur Folgeschäden durch unterlassene Sanierungen.

Schauen Sie daher genau hin, bevor Sie eine Wohnung kaufen. Lassen Sie sich beraten und nehmen Sie sich Zeit für die genaue Prüfung, damit Sie keine Überraschungen erleben.

Herzliche Grüße

Ihr Götz Autenrieth