Montag, 2. November 2015

"Woanders würden die Mieter einfach wegziehen"

Im Tagesspiegel erschien am 31.10.2015 ein Artikel, der über Kunden von mir und meine Arbeit berichtet:

"Woanders würden die Mieter einfach wegziehen"

Von Susanne Ehlerding
In einer Schmargendorfer Siedlung kämpfen die Bewohner gegen eine Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung. Auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt können sie nicht in andere Quartiere ausweichen.
Die Mieter in diesem Wohnblock haben einen Baustopp per einstweiliger Verfügung durchgesetzt. Rechts und links wird bereits gedämmt.
Die Mieter in diesem Wohnblock haben einen Baustopp per einstweiliger Verfügung durchgesetzt. Rechts und links wird bereits gedämmt. - Foto: Susanne Ehlerding


Die energetische Sanierung entwickelt sich immer mehr zum Zankapfel zwischen Mietern und Vermietern. Was ursprünglich als Maßnahme für mehr Klimaschutz gestartet war, entpuppt sich auf dem angespannten Berliner Wohnungsmarkt als Instrument für die Renditesteigerung des Vermieters.
Diese Schlüsse drängen sich auf, wenn man den Fall einer kleinen Siedlung der Gagfah in Schmargendorf betrachtet. Die Handvoll Wohnblöcke aus den 30er Jahren liegt nahe dem S-Bahnhof Hohenzollerndamm zwischen Salzbrunner, Charlottenbrunner und Orber Straße.
Eine saftige Mieterhöhung nach energetischer Sanierung plante der Vermieter laut Modernisierungsankündigung. In einem Beispiel, das dem Tagesspiegel vorliegt, sollten für eine 54 Quadratmeter große Wohnung 180 Euro mehr Miete monatlich gezahlt werden. Davon sollten allein 120 Euro auf die energetische Sanierung (Fassadendämmung, neue Haustüren und Fenster) entfallen. Der Rest war im Wesentlichen für eine Modernisierung des Bades geplant.
Die Einsparung bei den Heizkosten nach der Modernisierung sollte laut Ankündigung der Gagfah aber nur neun Euro im Monat betragen. Das ist ein Kosten-Nutzen-Verhältnis von 1:13.

"Ein ganz großes Problem sind die Vorgaben der Politik"

Nur wenige Fassaden sind ausgespart. Dort leben Mieter, die gegen die Maßnahmen eine einstweilige Verfügung auf Baustopp erwirkt haben. „Der Vermieter müsste theoretisch erst auf Duldung klagen“, erklärt die Anwältin Franziska Dams. „Es wird aber nicht sanktioniert, wenn er das nicht tut.“ So konnte die Gagfah Tatsachen schaffen und dort mit der energetischen Sanierung beginnen, wo sie keinen Zutritt zu den Wohnungen braucht.
Wie sie saniert, erregt ebenfalls den Unmut der Mieter. „Die Leute arbeiten hier entgegen den Vorschriften“, sagt Fred Grätz. „Die Dämmplatten dürfen auf keinen Fall bei Regen verarbeitet werden, oder nur wenn das Baugerüst durch eine wetterfeste Plane abgedeckt wird.“ Stattdessen hätten Arbeiter im Regen die Platten geklebt, während sie selbst Plastikumhänge trugen, berichtet Grätz. Andere Mieter bestätigen, dass die Platten „pitschenass“ gewesen seien. „Man kann sich ohne viel Fantasie vorstellen, dass hier von vornherein Schimmel eingebaut wird“, sagt Grätz.

Neuregelung der Modernisierungsumlage soll bis Mitte 2016 kommen

Abgesehen von der handwerklichen Umsetzung im Einzelfall läuft bei der energetischen Modernisierung grundsätzlich etwas falsch, sagt Gutachter Götz Autenrieth. „Ein ganz großes Problem ist, was die Politik an Vorgaben macht. Elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Nach neun Jahren ist die Fassade also zu 99 Prozent bezahlt. Sie hält aber 30 oder 40 Jahre.“ Autenrieth plädiert deshalb für eine Reduzierung der Umlage auf fünf bis sechs Prozent.
CDU und SPD haben sich im Koalitionsvertrag tatsächlich auf eine Reduzierung geeinigt – angepeilt ist aber nur eine Senkung auf zehn Prozent. „Aus klima- und energiepolitischer Sicht wird darauf zu achten sein, dass die gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungsmöglichkeiten weiterhin Anreize für energetische Modernisierungsmaßnahmen gewährleisten“, teilt das Bauministerium auf Nachfrage mit. Allerdings „bei gleichzeitiger Bezahlbarkeit des Wohnens“.
Das Justizministerium wolle noch in diesem Jahr Leitlinien dazu vorlegen, der Referentenentwurf für das Gesetz soll spätestens im zweiten Quartal 2016 fertig sein. Vom Tisch ist aber offenbar heute schon die Überlegung, die Mieterhöhung zeitlich zu begrenzen.

Ein Problem sind Modernisierungen wegen des angespannten Wohnungsmarktes

„Intensiv ist das Problem der energetischen Sanierung deshalb geworden, weil der Wohnungsmarkt in Berlin so angespannt ist“, sagt Gutachter Autenrieth. In Gegenden mit Wohnungsleerstand würde ein Mieter einfach wegziehen. Aber in Berlin? „Wo soll er denn hin?“

Die Nordgiebel der Häuser wurden bereits in den 80-er Jahren gedämmt. Hier erkennbar am vorkragenden Profil.
Die Nordgiebel der Häuser wurden bereits in den 80-er Jahren gedämmt. Hier erkennbar am vorkragenden Profil. - Foto: Susanne Ehlerding
Was Autenrieth noch beobachtet hat: „Bei einigen Modernisierungsankündigungen sind die Kosten immens hoch und der Instandhaltungsanteil auffallend niedrig.“ Ein Beispiel: Für einen neuen Heizkessel bekam Autenrieth ein Angebot, das halb so hoch war wie der Preis, auf dem die Mieterhöhung basierte. Der Gutachter rät Mietern deshalb, nach Ende der Maßnahme die Rechnungen zu prüfen – dazu haben sie das Recht.
Die Gagfah - inzwischen Teil des neuen Dax-Konzerns Vonovia - hat sich nun mit „einer Reihe der Mietparteien“ darauf geeinigt, „finanzielle Härten bei der Umlageerhöhung zu berücksichtigen“, sagt eine Sprecherin auf Nachfrage. „Wir möchten unseren Mietern auch in Zukunft ein verlässliches und bezahlbares Zuhause bieten.“

Mittwoch, 26. August 2015

Achtung !! Energetische Sanierung !!




In Berlin und anderen Städten wird viel saniert. Vielen Mietern flattert derzeit Post ins Haus, die so oder so ähnlich aussieht:



Vermieter/Verwalter GmbH & Co KG in Berlin




Herrn/Frau Firma                                                                                     Firmenlogo
Mieter
Energiestr. 1

10557 Berlin



Modernisierungsankündigung – Energetische Sanierung


Sehr geehrter Herr Mieter,


hiermit kündigen wie die nachstehend aufgeführten Maßnahmen zur Modernisierung nach § 555 BGB an:
1.  Sämtliche Holzfenster Ihrer Wohnung sollen gegen Fenster aus Kunststoff mit Wärmeschutzverglasung ausgetauscht werden. Die neuen Fenster sollen in den bestehenden Rahmen eingesetzt werden und haben einen U-Wert von 1,3 W/m²K. Die bisherigen Kastenfenster ein solchen von 2,7 W/m²K und mehr.

            
2. Die Außenwände erhalten eine Wärmedämmung mit einen Wärmedämmverbundsystem. Dazu werden Dämmplatten aus Polystyrol in einer Stärke von 10 cm in der Wärmeleitgruppe 032 montiert. Der U-Wert der Wand verbessert sich dadurch von aktuell 1,33 W/m²K auf dann 0,21 W/m²K.

Bei beiden Maßnahmen handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 555b, da nachhaltig Endenergie eingespart wird.
Berechnung der Mietanpassung

      Austausch der Fenster, Demontage, Lieferung und Einbau                           € 441.325,34
Malerarbeiten nach Einbau                                                                            €   55.641,20 
      Abzüglich Instandhaltung, Anstrich                                                               €   81.288,--
Summe                                                                                                           € 415.678,54



      Fassadendämmung, WDVS                                                                            € 808.410,11
Baustelleneinrichtung                                                                                    €    7.114,10
Anpassung Fallrohre und Dach                                                                      €   48.920,--
Abzüglich Instandhaltung                                                                              € 209.607,50
Summe                                                                                                           € 654.836,71



Summe der Maßnahmen € 1.070.515,20. Modernisierungsumlage im Jahr (11%) € 117.756,67.

Die Umlage wird durch 12 Monate und die Gesamtwohnfläche (4.921 m²) geteilt und mit der Wohnfläche Ihrer Wohnung (61 m²) multipliziert:
Danach ergibt sich eine zu erwartende monatliche Mieterhöhung von € 121,64 für Ihre Wohnung.


Auf Grund der berechneten zu erwartenden Energieeinsparung von 21% reduziert sich die Ihre Vorauszahlung für Heizkosten um € 21,50.


Mit der Ausführung der Arbeiten soll am 12. April begonnen werden.

Mit freundlichen Grüßen



Vermieter/Verwalter


(dies ist ein fiktives Beispiel; das Verhältnis der Mieterhöhung zur Heizkostenersparnis entspricht mir vorliegenden Unterlagen)

Was fällt auf? Die im Vergleich zur - prognostizierten - Einsparung erhebliche Erhöhung der Miete.
Den Glauben an warmmieten-neutrale energetische Sanierungen haben die meisten längst verloren.

Ein Politiker sagte mir neulich, dass der Ruf der Energiewende und der energetischen Sanierungen ruiniert sei.  

Eigentlich war es so gedacht: 

Durch die Einsparung an Energie, und dadurch an Kosten, sollten die energetischen Sanierungen "bezahlt" werden.

Aber wie so häufig sieht die Praxis anders aus als die Theorie. Der Hauptgrund für die teilweise immensen Mieterhöhungen ist der Prozentsatz, mit dem die Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden können. Dieser beträgt 11%, wie im oben gezeigten Beispiel dargestellt.

Dies bedeutet aber, dass die Mieter die Investition in nur 9 Jahren "abbezahlen" (9 x 11% = 99%). Dabei weiß jeder, dass Fenster und Fassaden deutlich länger halten.
Ab dem 10. Jahr macht ein Vermieter also Gewinn mit der energetischen Sanierung (ohne Berücksichtigung von Zinskosten, die aber im Moment ohnehin niedrig sind).

Damit Sie mich nicht falsch verstehen: Ich bin für energetische Sanierungen, für das Nachrüsten von Fassadendämmungen, da ein Großteil der in Deutschland verbrauchten Energie für die Gebäudeheizung verwendet wird.
Um den CO2-Ausstoss zu reduzieren und die Umwelt und die Ressourcen zu schonen, müssen viele Gebäude energetisch saniert werden. Aber nicht so, wie es derzeit läuft. Der Prozentsatz sollte auf ca. 6 - 7 % gesenkt werden.

Dazu kommt noch ein weiterer Punkt: In einigen, mir zur Prüfung vorgelegten, Modernisie-rungsankündigungen und -abrechnungen sind die Kosten/Ausgaben auffallend hoch und der Instandhaltungsanteil, der von den umzulegenden Kosten abzuziehen ist, auffallend niedrig.

Ein Schelm, wer böses dabei denkt . . .

Jedenfalls haben meine Recherchen und Nachfragen bei Handwerkern/Verarbeitern teilweise deutlich niedrigere Preise für Fenster, WDVS und Zentralheizungen ergeben.

Wenn Sie Fragen oder Anregungen haben, melden Sie sich gerne bei mir.

Ihr Götz Autenrieth


www.goetzautenrieth.de







Sonntag, 31. Mai 2015

Fehler in Heizkostenabrechnungen



Die meisten Abrechnungen für 2014, die jetzt so langsam eintreffen, sehen eigentlich recht gut aus. Auf Grund des milden Wetters und der gesunkenen Energiepreise sind die Kosten häufig niedriger als in 2013.

Trotzdem lohnt sich eine genauere Betrachtung... vermehrt tauchen Fehler in Heizkostenabrechnungen auf, die auf den ersten Blick nicht gleich erkennbar sind.

Nachstehend ein Beispiel:



Was fällt auf?

Zuerst einmal der hohe Preis für Fernwärme: Für 854.800 kWh werden € 90.414,09, entsprechend 10,6 c pro kWh, berechnet.
In Berlin lagen die Kosten für Fernwärme in 2013 (die gezeigte Abrechnung betrifft das Jahr 2013) aber nur bei ca. 8 bis 9 c pro kWh. Dadurch entstehen in dieser Abrechnung Mehrkosten für die Nutzer von fast € 20.000,- !

Außerdem wird in der Aufteilung der Kosten auf die Nutzer auf den Folgeseiten dann ausgeführt, dass insgesamt knapp 40.000 Einheiten erfasst, also von den Ableseeinrichtungen an den Heizkörpern abgelesen wurden.
Da die elektronischen Heizkostenverteiler nach Angaben der Messdienstunternehmen  mittlerweile recht genau arbeiten, wird z.B. zur Berechnung der Rohrwärme nach VDI 2077 (die in manchen Abrechnungen Anwendung findet) davon ausgegangen, dass eine erfasste Einheit ca. 1 kWh Wärme entspricht.
Somit entsprechen die erfassten 40.000 Einheiten einer Erfassungsrate von unter 5%; das bedeutet, dass nur 5% der Wärme nach Verbrauch abgerechnet werden.

Eine derartig niedrige Erfassungsrate bedeutet, dass nur ein sehr geringer Anteil der Heizkosten vom Nutzer zu beeinflussen ist und widerspricht damit den Vorgaben der Heizkostenverordnung, die vorschreibt, dass mindestens 50% der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

Die Ermittlung der Ursache erfordert meist  eine umfangreiche Prüfung der Unterlagen, der Heizungsanlage und der Gegebenheiten vor Ort.
Nach meiner Erfahrung sind folgende Punkte häufig ursächlich für eine niedrige Erfassungrate:

- Fehler bei der Ermittlung der Leistung der Heizkörper und folglich eine falsche Kalibrierung der Heizkostenverteiler. Die Leistung (=Wärmeabgabe) eines Heizkörpers wird von mehreren Faktoren beeinflusst: Neben Größe und Modell ist die Einbausituation zu berücksichtigen (eine Verkleidung oder Abdeckung durch eine Kensterbank bremst den Luftstrom), außerdem die Lage der Wohnung. Wenn Sie in der obersten Etage wohnen, ist die Temperatur des Heizwassers u.U. niedriger als in den näher an der Heizanlage befindlichen Wohnungen. Oder die Durchströmung des Heizkörpers ist zu gering (wurde ein hydraulischer Abgleich durchgeführt, der die Wärmeverteilung optimiert?).

- hohe Rohrwärmeverluste, z.B. durch nicht gedämmte Heizungsrohre oder Leerstand

- Fehler bei der Auteilung der Verbräuche auf verschiedene Gebäudeteile oder Heizkreise (z.B. Fußbodenheizung und Heizkörper)

Im nachstehenden Beispiel werden 301.013 kWh Gas verbraucht:





Davon wird der Anteil Warmwasser abgezogen, der nach der Heizkostenverordnung mit 70.830 kWh (entsprechend 23,53% = € 5.722,02) berechnet wurde. Die verbleibenden Heizkosten von € 18.053,23 werden mit (30/70) nach Wohnfläche und Verbrauch verteilt.




Zusammenfassung der beiden Bilder: 

Von 301.013 kWh sind70.830 kWh für Warmwassererwärmung abzuziehen. Es verbleiben 230.183 kWh. Würde man nun noch die unten genannten 20% für Verluste in der Gasheizung abziehen, käme man sogar auf eine Erfassungsrate von über 100% (214.015 Einheiten).

Die Ursache für die sehr hohe Erfassungsrate kann in der Berechnung der für die Warmwasserbereitung benötigten Energiemenge nach Heizkostenverordnung liegen. Die Berechnung liefert in der Regel höhere Werte, als ein gemessener Verbrauch.
Da die gezeigte Abrechnung aus 2013 stammt, war die Berechnung noch zulässig. Ab 2014 müssen Wärmemengenzähler eingebaut sein, die den Energiebedarf für die Wassererwärmung messen.

Schauen Sie einmal in Ihrer Abrechnung nach, wie hoch dort die Erfassungsrate, also das Verhältnis zwischen der verbrauchten/berechneten Wärme (Fernwärme, Gas oder Öl) und der erfassten ist.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei einer Gas- oder Ölheizung der Verlust in der Heizung und außerdem der Anteil für die Warmwassererzeugung abgezogen werden muss.
Die Verluste in der Heizung können überschlägig mit 20% angesetzt werden; der Anteil für Warmwasser wird in der Abrechnung ausgewiesen.

Liegt die Erfassungsrate unter 30% oder sind Ihre Heizkosten stark gestiegen, sollten Sie bei Ihrer Hausverwaltung nachfragen.



Gerne können Sie Fragen an mich richten unter info@goetzautenrieth.de





Sonntag, 3. Mai 2015

Mängel in Eigentumswohnungen, Hemmnisse bei der energetischen Sanierung





Sie sind stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung und stellen im Winter fest, dass sich die Wohnung nur schlecht beheizen lässt. Die Fenster sind undicht, Sie hören jedes Wort aus der Nachbarwohnung, die Wände sind kalt oder sie stellen in Ihrer Dachgeschosswohnung fest, dass es aus den Steckdosen zieht.


Da aber Fenster (mit wenigen Ausnahmen) und die Hüllflächen der Wohnung (Wände und Wärmedämmung) nicht in Ihrem Eigentum stehen, sondern Gemeinschaftseigentum sind, informieren Sie die Verwaltung.

Und damit beginnt dann häufig die Odysee ... keiner kennt sich so richtig aus, viele Verwaltungen haben keine Mitarbeiter mit der notwendigen Ausbildung oder Erfahrung. Die Ausgabe für einen Fachmann oder einen Sachverständigen scheut man und so passiert dann erst mal lange nichts. 


Im vergangenen Jahr wurde ich mehrfach von Wohnungseigentümern beauftragt, da sie Mängel an Fenstern, den Außenwänden und der Dachdämmung festgestellt hatten.

Auf dem nachfolgenden Bild sehen Sie eine Wand in der Wohnung eines Kunden. Im Rahmen meines Beratungs- und Prüfungsauftrages habe ich die unten rechts im Bild sichtbare Steckdose ausgebaut und stellte starke Zugluft fest.



Auf mein Anraten hin, ließ der Eigentümer dann an einer Stelle die Rigipswand öffnen , so dass man hinter den Trempel gelangen konnte.



Die Rückseite der Rigispwand sah so aus:



Keine Wärmedämmung!

Aber wie war das bei der Sanierung in den 1990er Jahren gedacht? Wie sollte der bauliche Wärmeschutz gewährleistet werden?
Dies sehen Sie auf dem nächsten Bild:




Unten im Bild sehen Sie die alte Dielung und darüber die Zwischensparrendämmung, die den Wärmeschutz des Daches gewährleisten sollte, aber nicht nur mangel- und lückenhaft ausgeführt ist, sondern sich auch an mehreren Stellen gelockert hat. 
Die Folge waren Temperaturen von unter 0°C im Winter in diesem "Warmdach".

Die Rigipsplatte trennte die beheizte Wohnung zu Außentemperaturen unter 0°C ab. Das dies nicht gut gehen kann, ist sicher jedem klar.

Ich habe daraufhin anhand des U-Wertes der Rigipsplatten Oberflächentemperaturen errechnet und dem Eigentümer eine schriftliche Stellungnahme zukommen lassen.
Diese wurde in der Eigentümerversammlung als "Schwachsinn" von der Verwaltung und anderen Eigentümern abgetan. Das war´s. Mehr ist nicht passiert.

Bauphysik und fachliche Erwägungen spielten keine Rolle und wurden ignoriert.

Dieser Fall zeigt sehr deutlich wie fahrlässig und falsch Verwaltungen und Eigentümer mit Mängeln umgehen. Dies kann zu erheblichen Schäden - Ausfall von Kondensat, Durchfeuchtung von Bauteilen, Schimmelpilzwachstum - und hohen Heizkosten führen.

Weitere Probleme bei der Feststellung und Sanierung von Mängeln in Eigentumswohnungen:

Der zeitliche Verzug, da größere Maßnahmen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden müssen, kann es ein Jahr und länger dauern, bis der Beschluss gefällt ist und der Auftrag durch die Verwaltung ausgelöst wird. 

Auch wenn eine Maßnahme aus Sicht eines oder mehrerer Eigentümer oder der Verwaltung notwendig ist, kann es zur Ablehnung durch die Versammlung kommen.

Da die Verwaltungen für den oft großen Zeitaufwand für die Vorbereitung und Durchführung von Maßnahmen z.B. der Verbesserung des Wärmeschutzes, nicht oder nur unzureichend bezahlt werden, ist das Interesse natürlich nicht groß.
Mitunter ist es nötig einen Sachverständigen zu bestellen, andere Eigentümer vom Sinn der Maßnahme zu überzeugen und die Finanzierung der Maßnahme zu planen.

Bei den Berliner Energietagen wurde auf einem Fachforum des Dachverbandes der deutschen Immobilienverwalter DDIV darauf hingewiesen, dass auf Grund der genannten Hemmnisse die Sanierungsrate in WEGs deutlich unter dem Durchschnitt in Deutschland liegt. 
Sie finden den Vortrag "Scheitert die Energiewende an WEG?" von Martin Kaßler
auf der Website des DDIV unter Berliner Energietage Vortrag Kassler


Das heißt: In Wohnungseigentümergemeinschaften wird weniger saniert, als in Mietshäusern oder Gebäuden von Genossenschaften. So kommt es zum Sanierungsstau, hohen Heizkosten und evtl. sogar zur Folgeschäden durch unterlassene Sanierungen.

Schauen Sie daher genau hin, bevor Sie eine Wohnung kaufen. Lassen Sie sich beraten und nehmen Sie sich Zeit für die genaue Prüfung, damit Sie keine Überraschungen erleben.

Herzliche Grüße

Ihr Götz Autenrieth