Direkt zum Hauptbereich

Betriebskostenabrechnungen 2011


Prüfung einer Abrechnung aus 2011

Von einer Kundin bekam ich die Betriebskostenabrechnung 2011 zur Prüfung. Sie hatte kein konkretes Anliegen, sagte mir aber, dass sie sich nicht gut auskenne und um einen Check bittet.

Da die Wohnung eine Größe von € 87 qm hat, kamen immerhin € 1.104,07 als "kalte" Kosten zusammen.
Dazu kommen die Ausgaben für Wasser und Heizung.
Überlegen Sie mal:
Wie viele Ausgaben im Jahr haben Sie in dieser Größenordnung? Sicher nicht viele ... und wenn prüfen Sie doch das jeweilige Angebot oder die Rechnung sehr genau.
Da die Betriebskostenabrechnung - wie der Name schon sagt - eine Rechnung ist, sollte auch diese immer auf ihre Plausibilität und ihre Höhe geprüft werden.

Dabei ist ein systematisches Vorgehen sinnvoll.
Zuerst teile ich dabei die Gesamtsumme der Kosten durch die Fläche der Wohnung und durch den Nutzungszeitraum (meistens 12 Monate).
Und da ergab sich im beschriebenen Fall die erste Überraschung:
Die geforderte Summe von € 1.104,07 geteilt durch 87 qm und 12 Monate ergibt einen sehr günstigen Wert von € 1,06 pro qm und Monat.
Zur Einordnung dieses Wertes bedarf es der Betrachtung der umgelegten Kosten: Welche und wie viele Positionen werden berechnet (Hausreinigung, Gartenpflege usw.), gibt es einen Aufzug im Haus? Gibt es einen Hauswart? und einiges mehr.
Bitte beachten Sie, dass diese Berechnung nur eine erste Einschätzung erlaubt.

Im Fall meiner Kundin, die in einer sogenannten Großwohnanlage (Gesamtwohnfläche über 34.000 qm) bei der WBF (Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain mbH) wohnt, fallen recht viele Positionen an. Die Anlage verfügt über einen Aufzug, es werden Hausreinigung, Gartenpflege und ein Hauswart abgerechnet.
Das ist nichts ungewöhnliches in einer solchen Anlage, denn während in kleineren Häusern häufig die Mieter oder Eigentümer vieles selbst erledigen, ist das bei großen Gebäuden kaum zu machen.
Dies führt natürlich zu höheren Kosten und häufig zu Streit.

Es gibt sie noch ... die guten Abrechnungen.

Dazu gibt es in der Abrechnung meiner Kundin keinen Grund. Trotz der Umlage vieler Postionen - inkl. Wartung Brandschutztüren, Rauchazug usw -  betragen die Kosten wie oben angeführt, nur € 1,06 pro qm und Monat. In vielen anderen mir vorliegenden Abrechnungen werden bis zu € 2,- berechnet.

Natürlich ist Abrechnung einer so großen Anlage nicht einfach, aber die WBF hat das in ihrer Abrechnung gut gelöst. Die Abrechnung ist verständlich, da nicht mehrere verschiedene Flächen verwendet werden (mit der üblichen Bemerkung: "Pos. xx bezieht sich auf die Hausnummer xx"). Es gibt nur die Gesamtwohnfläche für die kalten Betriebskosten und die Heizfläche für die Heizung.

Die Abrechnung wird ergänzt durch Erläuterungen, in denen z.B. bei den Aufzugskosten der Gesamtbetrag angegeben ist und der sogenannte Vorwegabzug für nicht umlagefähige Kosten.
So soll es sein!

Einen kleinen Wermutstropfen gibt es.

Beim Vergleich der Abrechnung 2011 mit der für 2010 fiel mir auf, dass die Kosten für die Versicherung von € 100,47 auf € 143,74 - für die Wohnung meiner Kundin - gestiegen sind. Hier werden wir bei der WBF nachfragen, wie dieser Anstieg begründet wird.
Da andere Kosten sogar gesunken sind, wirkt sich diese Steigerung nicht dramatisch aus, aber geklärt werden muss dieser Punkt.

Es geht also doch.

Dieses Beispiel freute nicht nur die Kundin, sondern auch mich sehr, bei den vielen katastrophalen Abrechnungen, die ich täglich zu sehen bekomme.
Entgegen der Aussagen vieler Hausverwaltungen "die Kosten seien halt so hoch", "die Mieter machen so viel Dreck" oder ähnlich netten Formulierungen, zeigt sich an diesem Beispiel, das bei guter Beweirtschaftung die Kosten im Rahmen bleiben können.

Nur am Rande sei erwähnt, dass auch die Heizkosten nicht zu hoch sind. Die Fernwärme wurde zum in Berlin üblichen Preis von ca. € 70,- / MWh eingekauft und nicht über irgend einen "Dienstleister" der die Kosten auf € 100,- oder mehr steigen lässt.

Und auch techem, die in vielen von mir geprüften Abrechnungen deftige Preise verlangen, liegen hier mit € 0,81 pro qm und Jahr im Rahmen.

Wenn Ihr Vermieter Ihnen wieder mal eine Abrechnung mit hohen Kosten hinlegt und sagt, das wäre heute so, können Sie antworten: Ich kenne da aber deutlich günstigere Häuser.
So werde ich es auch machen.

Ihr Götz Autenrieth

Kommentare

  1. Das ist wirklich eine großartige Sache zu teilen. keep it up. liebe, werde ich überdenken Ihrem Blog.
    infrarotheizung

    AntwortenLöschen

Kommentar veröffentlichen

Beliebte Posts aus diesem Blog

Schimmel in der Wohnung

Diese Fotos habe ich vor ein paar Tagen bei Kunden aufgenommen.
Gut zu sehen ist, wie der Schimmel sich ausbreitet, erst ein weißer Flaum, der kaum zu sehen ist und dann die Verfärbungen. Die Tapete und die meisten Wandfarben, die wir verwenden sind als organische Materialien ein idealer Nährboden für den Schimmel.
Aber wie entsteht er?
Alle kennen das: beschlagene Brillengläser, wenn man im Winter einen Raum betritt. Was passiert da und warum? Da die Gläser noch kalt sind, die Luft aber im Raum deutlich wärmer, schlägt sich die Luftfeuchtigkeit als Kondensat auf den Gläsern nieder. Genau so verhält es sich mit den Außenwänden in der Wohnung: Sind sie zu kalt und ist die Luftfeuchtigkeit im Raum hoch, schlägt sie sich an der Oberfläche nieder. Wenn das häufig oder konstant passiert, entsteht Schimmel. Das Entscheidende ist also die Temperatur der Wand
Der Vergleich mit der Brille hilft hier wieder: Ist man erst mal ein paar Minuten im Raum und die Gläser sind genauso warm wie die L…

Hohe Heizkosten bei Fernwärme - ein Beispiel

Extrem hohe Heizkosten bei der Prelios. 
Mieter in der Glienicker Str. 49 in Berlin zahlen bis zu € 2,48 pro m² und Monat – fast doppelt so viel wie der Durchschnitt. 

Immer wieder stößt man  in Betriebskosten-Abrechnungen auf Positionen, die einem die Sprache verschlagen: Mal kostet die Hausreinigung plötzlich das doppelte wie im Vorjahr und mal sind die Heizkosten unerklärlich hoch.
Um so einen Fall geht es hier: Ich hatte den Auftrag, die Abrechnung 2010 einer Mieterin bei der Prelios (früher Pirelli RE) zu prüfen, da sie eine sehr hohe Nachzahlung leisten sollte.
Dabei stellte ich als Hauptgrund die Heiz- und Warmwasserkosten fest. Die Ausgaben für die Fernwärme lagen um fast das Doppelte über dem Durchschnitt für Berlin.  Dazu addierten sich hohe Gebühren für den Ablesedienst ares e-count.
Bei einigen Ausgabenpositionen in Betriebskosten-Abrechnungen sind je nach Gebäudeart und –größe Preisunterschiede in den einzelnen Positionen möglich. So ist z.B. der Allgemeinstrom in großen …

Mangelhafte Dachdämmung

Gravierende Mängel in einer Dachdämmung verursachen hohe Kosten. 
Auf den Fotos sehen Sie eine Dachdämmung  --  die auf Grund ihres Zustandes eigentlich keine Dämmung mehr war.
Die Folie hat sich großflächig abgelöst, hängt lose herunter. Die Dämmung zwischen den Sparren ist teilweise heraus gefallen.



























In Bestandsgebäuden "verstecken" sich hinter Verkleidungen, in Installationsschächten oder in den Wänden oft gravierende Mängel.

Im hier gezeigten Fall bemängelte der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung Zugluft aus Steckdosen und einer Revisionsöffnung im Trempel / Kniestock seiner Wohnung sowie hohe Heizkosten. Im vergangenen Winter war außerdem eine Wasserleitung eingefroren. Das Haus aus den 1950er Jahren war 1999/2000 umfassend saniert worden. Dabei wurde auch die Dacheindeckung erneuert und das Dachgeschoss ausgebaut.
Wir beschlossen die Wand zu öffnen, was bei einer Rigipsverkleidung nicht schwierig ist. Was sich dahinter verbarg, sehen Sie auf den Fotos ...

An einer a…